Un proprietario mette il suo appartamento su Airbnb per qualche settimana l'anno, magari durante le vacanze quando la casa resta vuota. Pensa che la tassazione sia identica a quella del canone libero tradizionale, che basti spuntare la cedolare secca al 21% come per qualsiasi altro affitto. Poi scopre di avere bisogno di un codice che non sapeva esistesse, e che se possiede un secondo immobile la storia cambia completamente.
Questo articolo non ripete la teoria generale della cedolare secca, aliquote, opzione, revoca, che trovi già spiegata nel dettaglio nella nostra guida su Cedolare secca 2026: come funziona, aliquote e convenienza. Qui entriamo nel merito specifico degli affitti brevi: quando si applica il 21% e quando il 26%, come funziona il nuovo meccanismo progressivo per chi ha più immobili, cos'è il CIN e perché non è un dettaglio burocratico da rimandare, e quando scatta l'obbligo di passare dal modello 730 al modello Redditi Persone Fisiche.
Cosa si intende per affitto breve secondo la legge italiana
La definizione conta più di quanto sembri: gli affitti brevi, secondo l'art. 4 del D.L. 50/2017 e successive modifiche, sono le locazioni di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa. È da questa definizione che discende tutto il regime fiscale che vediamo in questo articolo.
Cosa significa in pratica "al di fuori dell'attività d'impresa"? Che la norma si rivolge al proprietario privato, quello che mette a reddito uno o più appartamenti senza organizzare un'attività strutturata con partita IVA, dipendenti o una gestione professionale continuativa. Superata una certa soglia di organizzazione, l'attività può sconfinare nell'impresa turistica vera e propria, con regole fiscali completamente diverse da quelle trattate qui.
Il limite dei 30 giorni per singola locazione è il primo confine da tenere a mente. Un contratto di 45 giorni consecutivi con lo stesso ospite non rientra nella disciplina degli affitti brevi così come intesa dall'art. 4 del D.L. 50/2017, ma va inquadrato secondo le regole ordinarie della locazione, con conseguenze fiscali e contrattuali diverse rispetto a quelle che stiamo per vedere.
Perché questa distinzione conta tanto? Perché è proprio sulle locazioni brevi, e solo su queste, che si applicano le aliquote specifiche della cedolare secca dedicata (21% o 26%, con la progressività introdotta dal 2026), l'obbligo del CIN, e la ritenuta d'acconto operata dagli intermediari. Chi affitta con contratti più lunghi resta nel perimetro della locazione tradizionale, con le aliquote 21%/10% già note a chi gestisce un canone libero o concordato.
Vale la pena anche chiarire chi rientra tipicamente in questo regime: il proprietario che affitta saltuariamente la seconda casa al mare, chi mette a reddito una stanza o un intero appartamento tramite piattaforme come Airbnb o Booking, chi gestisce due o tre immobili ricevuti in eredità. Non rientra invece chi ha organizzato un'attività ricettiva vera e propria, con più unità gestite in forma professionale continuativa: in quel caso il quadro normativo di riferimento cambia radicalmente.
Cedolare secca al 21% o al 26%: quando si applica ciascuna aliquota
L'aliquota ordinaria della cedolare secca sugli affitti brevi è il 26%, ridotta al 21% solo per i canoni derivanti da una sola unità immobiliare, quella che il contribuente stesso individua in dichiarazione dei redditi (art. 4, D.L. 50/2017). È qui che nasce il fraintendimento più comune: molti proprietari pensano che il 21% valga automaticamente per ogni immobile messo a reddito in forma breve.
Non è così, e la differenza si sente subito nel calcolo. Chi possiede un solo immobile destinato all'affitto breve applica sempre il 21%, senza dover fare alcuna scelta: non c'è concorrenza con altre unità, quindi l'aliquota ridotta si applica per intero al reddito prodotto da quell'unico appartamento.
Il discorso cambia radicalmente per chi ne possiede più di uno. In questo caso la legge riserva il 21% a una sola unità immobiliare, individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi, mentre sugli altri immobili si applicava fino a poco tempo fa l'aliquota ordinaria del 26% in modo uniforme. È esattamente questo il punto su cui interviene la novità 2026, che vediamo nel dettaglio nella prossima sezione.
Chi sceglie quale immobile mettere al 21%? La scelta spetta interamente al contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi. Non è un criterio automatico legato all'ordine cronologico con cui gli immobili sono stati messi a reddito, né alla data del primo annuncio pubblicato online: è una decisione che il proprietario può orientare in base alla convenienza fiscale reale.
E qual è, in pratica, la scelta più sensata? Conviene quasi sempre indicare come "primo immobile" quello con il canone annuo complessivo più alto, perché è lì che il beneficio dell'aliquota ridotta pesa di più in termini assoluti. Applicare il 21% su un immobile che genera pochi incassi e lasciare il 26% (o le aliquote superiori viste più avanti) su quello più redditizio è, quasi sempre, la scelta meno vantaggiosa possibile.
Un aspetto che spesso genera confusione: questa distinzione tra 21% e 26% non ha nulla a che vedere con quella tra canone libero e canone concordato valida per la locazione tradizionale, trattata nel dettaglio nella nostra guida generale sulla cedolare secca 2026. Sono due sistemi paralleli, con logiche diverse: uno guarda al tipo di contratto (libero o concordato), l'altro al numero di immobili destinati alla locazione breve.
Le nuove aliquote progressive 2026 per chi ha più di un immobile
Dal 1° gennaio 2026 chi destina più di un immobile alla locazione breve non applica più un'aliquota unica del 26% su tutte le unità oltre la prima, ma un sistema progressivo: 21% sul primo immobile scelto in dichiarazione, 26% sul secondo, 30% sul terzo e sul quarto immobile. È il cambiamento più rilevante dell'anno per chi gestisce un piccolo portafoglio di case in affitto breve.
Il meccanismo funziona per scaglioni di immobili, non per scaglioni di reddito complessivo: l'aliquota non dipende da quanto si incassa in totale, ma da quanti appartamenti diversi vengono messi a reddito in forma breve nello stesso periodo d'imposta. Ogni immobile aggiuntivo, oltre al primo, sale di scaglione fino a raggiungere il 30% dal terzo in poi.
Ecco come si presenta la struttura completa delle aliquote:
| Numero di immobili in affitto breve | Aliquota applicabile | Note |
|---|---|---|
| 1 immobile | 21% | Aliquota unica, non serve alcuna scelta |
| 2 immobili | 21% (primo) / 26% (secondo) | Il contribuente indica in dichiarazione quale immobile va al 21% |
| 3 immobili | 21% / 26% / 30% | Il terzo immobile sconta l'aliquota più alta |
| 4 immobili | 21% / 26% / 30% / 30% | Anche il quarto immobile resta al 30% |
| Oltre 4 immobili nello stesso periodo d'imposta | Verificare con un commercialista | Scatta inoltre l'obbligo del modello Redditi PF al posto del 730 |
Facciamo un esempio, dichiarato esplicitamente come ipotesi di lavoro e non come caso reale: supponiamo un proprietario con 2 immobili destinati ad affitti brevi, con canoni annui ipotizzati di 8.000 euro e 6.000 euro. Sul primo, quello scelto in dichiarazione come "immobile principale", si applica il 21%; sul secondo si applica il 26%.
| Immobile (ipotesi illustrativa) | Canone annuo ipotizzato | Aliquota | Imposta cedolare secca |
|---|---|---|---|
| Primo immobile (scelto in dichiarazione) | 8.000 € | 21% | 1.680 € |
| Secondo immobile | 6.000 € | 26% | 1.560 € |
| Totale | 14.000 € | - | 3.240 € |
In questo esempio puramente ipotetico, il carico fiscale complessivo sui due immobili è di 3.240 euro, pari a un'aliquota media effettiva di circa il 23% sul totale dei canoni percepiti. Il numero cambia sensibilmente se si aggiunge un terzo immobile: ipotizzando un ulteriore canone annuo di 5.000 euro tassato al 30%, l'imposta aggiuntiva sarebbe di 1.500 euro solo su quella terza unità, un carico ben più pesante rispetto al primo scaglione.
Perché il legislatore ha scelto proprio questa struttura a scaglioni crescenti? La logica sembra distinguere chi affitta saltuariamente un solo immobile, magari per integrare il reddito familiare, da chi gestisce più unità come una vera e propria attività di locazione turistica su scala più ampia. Il primo profilo continua a beneficiare dell'aliquota storica del 21%, il secondo si trova un carico fiscale progressivamente più alto man mano che cresce il numero di appartamenti gestiti.
Cosa deve fare in pratica chi possiede tre o quattro immobili destinati alla locazione breve? Vale la pena rifare il calcolo ogni anno, perché la scelta dell'immobile da collocare al 21% dipende da quale genera il canone più alto in quel preciso periodo d'imposta, e questo può cambiare di anno in anno. È una valutazione da condividere con il proprio commercialista prima di presentare la dichiarazione, non dopo.
Questa novità cambia anche il confronto tra affitto breve e affitto a lungo termine per chi possiede più di un immobile: chi valutava la locazione turistica come sempre più redditizia rispetto al canone tradizionale dovrebbe rifare i conti alla luce di queste aliquote crescenti, soprattutto dal secondo immobile in poi. Un approfondimento su questo confronto, aggiornato alle regole in vigore, si trova in Affitto breve o lungo termine: qual è più conveniente.
Il CIN: cos'è, come richiederlo e cosa rischi senza
Il Codice Identificativo Nazionale, il CIN, è obbligatorio dal 2 novembre 2024 per tutte le strutture ricettive e gli alloggi destinati ad affitti brevi in Italia, introdotto dalla Legge 191/2023 di conversione del D.L. 145/2023. Senza questo codice non si può più pubblicare legalmente un annuncio di locazione turistica, indipendentemente da quanti immobili si possiedono.
A cosa serve, esattamente? Il CIN identifica in modo univoco ogni singola unità immobiliare destinata alla locazione turistica o breve, e permette alle autorità di tracciare gli immobili effettivamente utilizzati per questo scopo, contrastando l'abusivismo ricettivo e le locazioni "in nero" mai comunicate al Fisco né alle autorità locali.
Come si richiede? Il CIN si ottiene gratuitamente attraverso il portale BDSR, la Banca Dati delle Strutture Ricettive gestita dal Ministero del Turismo. L'accesso avviene tramite SPID o CIE, e la procedura richiede l'inserimento dei dati catastali dell'immobile per cui si sta facendo richiesta.
Vediamo i passaggi essenziali della procedura:
- Accesso al portale BDSR con SPID o CIE, verificando prima di avere le credenziali attive e funzionanti, per evitare intoppi dell'ultimo momento a ridosso della pubblicazione di un annuncio.
- Inserimento dei dati catastali dell'immobile, compresi foglio, particella e subalterno, così come risultano dalla visura catastale aggiornata dell'unità immobiliare.
- Compilazione dei dati anagrafici del titolare o del soggetto che gestisce la locazione, con indicazione della tipologia di struttura o alloggio.
- Rilascio del codice al termine della procedura, che va conservato e utilizzato in ogni comunicazione ufficiale relativa a quell'immobile.
Una volta ottenuto, il CIN va esposto fisicamente all'esterno dell'immobile, tipicamente su una targhetta vicino al citofono o all'ingresso, e va riportato in ogni annuncio pubblicato online, comprese le piattaforme più utilizzate come Airbnb e Booking. Non basta averlo richiesto: va effettivamente mostrato, sia sul posto che negli annunci digitali.
Cosa succede a chi non rispetta questi obblighi? Le sanzioni sono tutt'altro che simboliche: si arriva fino a 8.000 euro per la mancanza del CIN, e fino a 5.000 euro per la mancata indicazione del codice negli annunci online. Sono importi che, per un proprietario che affitta un solo appartamento qualche settimana l'anno, possono superare abbondantemente l'intero incasso stagionale ricavato dalla locazione.
Vale la pena chiedersi: perché tanti proprietari, soprattutto quelli più piccoli, rischiano ancora di ignorare questo obbligo? Spesso perché continuano a usare annunci pubblicati prima dell'introduzione del CIN, senza aggiornarli, o perché delegano la gestione a terzi senza verificare che l'adempimento sia stato effettivamente completato. In entrambi i casi, la responsabilità resta del titolare dell'immobile, non di chi materialmente gestisce l'annuncio online.
Ritenuta d'acconto delle piattaforme: cosa cambia se affitti tramite intermediari
Chi incassa il canone tramite intermediari che intervengono nel pagamento, come piattaforme del calibro di Airbnb e Booking o agenzie immobiliari, è soggetto a una ritenuta d'acconto operata direttamente dall'intermediario, che la versa poi all'Erario per conto del proprietario (art. 4, D.L. 50/2017). È un meccanismo pensato per garantire un flusso di gettito fiscale costante e tracciabile su un settore storicamente difficile da controllare.
Cosa significa in concreto per il proprietario? Che l'intermediario, nel momento in cui incassa il canone dall'ospite e lo trasferisce al proprietario, trattiene una parte dell'importo a titolo di acconto sull'imposta dovuta, versandola direttamente all'Agenzia delle Entrate. Il proprietario riceve quindi un importo già decurtato di questa quota, non il canone lordo pieno indicato nell'annuncio.
Questa ritenuta non sostituisce l'obbligo di dichiarare il reddito complessivo derivante dagli affitti brevi: resta un acconto, non un'imposta definitiva a sé stante. In sede di dichiarazione dei redditi, il proprietario applica comunque l'aliquota della cedolare secca dovuta (21%, 26% o le nuove aliquote progressive viste sopra) sull'intero reddito percepito, scomputando quanto già trattenuto e versato dall'intermediario nel corso dell'anno.
Perché questo passaggio genera spesso confusione tra chi affitta per la prima volta tramite piattaforme? Perché l'importo che arriva sul conto corrente non coincide con quello indicato nell'annuncio o pattuito con l'ospite, e senza capire il meccanismo della ritenuta si rischia di considerarlo un errore della piattaforma, quando invece è un adempimento fiscale previsto dalla normativa.
Cosa cambia, invece, per chi incassa il canone direttamente dall'ospite, senza passare da una piattaforma che gestisce il pagamento? In questo caso non scatta alcuna ritenuta d'acconto da parte di terzi, e il proprietario resta l'unico soggetto responsabile del calcolo e del versamento dell'imposta dovuta, secondo le scadenze ordinarie previste per la dichiarazione dei redditi.
Vale sempre la pena, in ogni caso, conservare la documentazione fornita dall'intermediario relativa alle ritenute effettuate nel corso dell'anno, perché è proprio da lì che si ricava l'importo da scomputare in dichiarazione. Un errore in questo passaggio, sottovalutato più spesso di quanto si pensi, porta facilmente a pagare due volte la stessa imposta o a calcolare male il saldo dovuto.
730 o Redditi PF: quando cambia l'obbligo di dichiarazione
Il modello 730 resta lo strumento più semplice per dichiarare i redditi da locazione breve, ma solo entro un limite preciso: in caso di locazioni brevi relative a più di 4 appartamenti nello stesso periodo d'imposta, il reddito non può più essere dichiarato con il 730, e va indicato nel terzo fascicolo del modello Redditi Persone Fisiche. È un limite che molti proprietari con più immobili scoprono tardi, spesso proprio a ridosso della scadenza dichiarativa.
Perché esiste questa soglia? Superate le 4 unità immobiliari nello stesso anno d'imposta, la normativa considera la gestione abbastanza estesa da richiedere un modello dichiarativo più articolato, capace di gestire correttamente più righi, più immobili e le relative aliquote applicate a ciascuno. Il 730, pensato per situazioni fiscali più lineari, non è strutturato per accogliere questa complessità.
Cosa deve fare, in pratica, chi si accorge di aver superato questa soglia? Deve utilizzare il modello Redditi Persone Fisiche, compilando la sezione dedicata ai redditi da locazione breve per ciascun immobile posseduto, con l'indicazione della relativa aliquota applicata (21%, 26% o 30%, secondo lo scaglione progressivo visto in precedenza). È un adempimento che richiede quasi sempre l'assistenza di un commercialista o di un CAF esperto in questa materia specifica.
Come si conta esattamente il numero di appartamenti ai fini di questa soglia? Il conteggio riguarda le unità immobiliari distinte destinate alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta, non il numero di contratti o di prenotazioni stipulate su ciascun immobile. Un proprietario che affitta lo stesso appartamento a decine di ospiti diversi nel corso dell'anno resta comunque sotto la soglia, perché conta l'immobile, non la singola prenotazione.
Un errore diffuso riguarda proprio questo aspetto: chi possiede 3 o 4 immobili tende a considerarsi sempre nella fascia del 730, senza rendersi conto che l'aggiunta di un solo appartamento in più, magari acquistato o ereditato a metà anno, fa scattare l'obbligo del modello Redditi PF per l'intero periodo d'imposta. Vale la pena verificare questo aspetto ogni volta che cambia la composizione del proprio patrimonio immobiliare destinato alla locazione breve.
Per chi vuole approfondire nel dettaglio le differenze operative tra i due modelli dichiarativi, comprese le scadenze e la documentazione richiesta, la nostra guida su come dichiarare i redditi da affitto nel 730 o Redditi PF entra nel merito passo per passo, anche per chi gestisce locazioni tradizionali oltre a quelle brevi.
Errori comuni da evitare
Il primo errore, il più diffuso in assoluto, è pensare che il 21% si applichi automaticamente a tutti gli immobili destinati all'affitto breve. Come visto sopra, l'aliquota ridotta spetta a un solo immobile per contribuente, quello scelto in dichiarazione dei redditi; su tutti gli altri si applicano le aliquote progressive superiori, fino al 30% dal terzo immobile in poi.
Il secondo errore riguarda il CIN: pubblicare un annuncio senza averlo richiesto, o senza indicarlo correttamente nell'annuncio stesso, espone a sanzioni fino a 8.000 euro per la mancanza del codice e fino a 5.000 euro per la mancata indicazione. Sono cifre che rendono questo adempimento tutt'altro che secondario, anche per chi affitta un solo immobile per poche settimane l'anno.
Il terzo errore, forse il meno conosciuto tra i tre, è superare le 4 unità immobiliari destinate alla locazione breve senza accorgersi che serve il modello Redditi PF al posto del 730. Chi acquista o eredita un nuovo immobile a metà anno, magari senza rivedere subito la propria situazione dichiarativa complessiva, rischia di presentare il modello sbagliato al momento della dichiarazione dei redditi.
C'è poi un quarto errore, meno tecnico ma altrettanto costoso: confondere l'incasso ricevuto dalla piattaforma, già al netto della ritenuta d'acconto, con il canone lordo effettivamente dovuto ai fini fiscali. Chi non tiene traccia della documentazione fornita dall'intermediario rischia di sbagliare il conteggio in dichiarazione, versando più imposta del dovuto o, al contrario, meno di quanto necessario.
Perché questi errori si ripetono così spesso? Perché gli affitti brevi vengono ancora percepiti, da molti proprietari, come una forma di locazione "informale", quasi occasionale, mentre la normativa li ha ormai inquadrati con regole precise quanto quelle della locazione tradizionale, se non di più. Un immobile affittato per due settimane l'estate ha oggi gli stessi obblighi fiscali e amministrativi di uno affittato per mesi, e va trattato con la stessa attenzione.
Domande frequenti
Qual è la tassazione applicabile agli affitti turistici/brevi?
Gli affitti brevi sono tassati con la cedolare secca dedicata, con aliquota ordinaria del 26% e aliquota ridotta del 21% riservata a una sola unità immobiliare per contribuente. Dal 2026, chi possiede più immobili applica un sistema progressivo con aliquote al 21%, 26% e 30% (art. 4, D.L. 50/2017).
Quando si applica il 21% e quando il 26%?
Il 21% si applica sempre a un solo immobile, indicato dal contribuente in dichiarazione, generalmente quello con il canone più alto. Sul secondo immobile scatta il 26%, mentre dal terzo immobile in poi l'aliquota sale al 30%, secondo il meccanismo progressivo introdotto dal 2026.
Cos'è il CIN e chi deve richiederlo?
Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è obbligatorio dal 2 novembre 2024 per ogni struttura o alloggio destinato agli affitti brevi in Italia. Si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE, e va esposto sull'immobile e riportato in ogni annuncio, pena sanzioni fino a 8.000 euro.
Serve sempre il modello Redditi PF per gli affitti brevi o basta il 730?
Il 730 resta valido fino a 4 appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta. Superata questa soglia, il reddito va dichiarato obbligatoriamente con il terzo fascicolo del modello Redditi Persone Fisiche, non più con il 730.
Conclusione
La tassazione degli affitti brevi nel 2026 non si esaurisce nella scelta tra 21% e 26%: entrano in gioco il numero di immobili posseduti, l'obbligo del CIN da richiedere ed esporre correttamente, la ritenuta d'acconto operata dalle piattaforme e, superata una certa soglia, anche il passaggio obbligato dal 730 al modello Redditi PF. Sono adempimenti distinti, ma strettamente collegati tra loro.
Chi possiede un solo immobile può orientarsi con relativa semplicità, applicando il 21% e occupandosi principalmente del CIN. Chi ne possiede più di uno deve invece pianificare con attenzione ogni anno quale immobile collocare nella fascia agevolata, tenendo d'occhio anche la soglia delle 4 unità che fa scattare l'obbligo del modello Redditi PF. Vale sempre la pena confrontarsi con un commercialista prima di presentare la dichiarazione, soprattutto quando il patrimonio immobiliare destinato alla locazione breve cresce di anno in anno.
Chi sta ancora valutando se convenga di più affittare a breve o a lungo termine, prima ancora di entrare nel dettaglio di queste aliquote, può approfondire il confronto completo nella nostra guida su affitto breve o lungo termine, mentre chi vuole rivedere i meccanismi generali della cedolare secca può tornare alla guida introduttiva di questa serie.