Come Dichiarare i Redditi da Affitto nel 730 o Redditi PF

Chi affitta casa per la prima volta arriva quasi sempre allo stesso bivio, di solito in primavera, quando il commercialista o il CAF chiedono i documenti per la dichiarazione dei redditi: serve il 730 o il modello Redditi PF? E soprattutto, come si indica il canone incassato durante l'anno, con la cedolare secca o con la tassazione ordinaria? Domande legittime, perché nessuno le spiega davvero al momento della firma del contratto.

Il problema, spesso, non è la mancanza di informazioni ma la loro dispersione tra siti diversi, ognuno con un pezzo del puzzle. In questa guida mettiamo insieme tutti i pezzi: dove si indicano i redditi da locazione, quale modello scegliere in base alla propria situazione, come si dichiara la cedolare secca già scelta in fase di registrazione, e cosa succede a chi affitta più immobili in modalità breve. Con un'attenzione particolare agli errori che, ogni anno, si ripetono quasi identici.

Dove si dichiarano i redditi da locazione: il quadro RB

I redditi da locazione di immobili si indicano nel quadro RB, dedicato ai redditi da fabbricati, sia che si compili il modello 730 sia il modello Redditi Persone Fisiche. È lì che va riportato ogni contratto di locazione in corso durante l'anno d'imposta, specificando il tipo di tassazione applicata.

Nel quadro RB non si indica solo l'immobile locato: vanno riportati tutti i fabbricati posseduti dal contribuente, anche quelli tenuti a disposizione o utilizzati come abitazione principale. Per ciascun immobile locato, però, serve un'informazione in più rispetto a un fabbricato semplicemente posseduto: il periodo di locazione nell'anno e il regime di tassazione scelto per quel canone.

Cosa si intende, in concreto, per "regime di tassazione scelto"? Il contribuente deve specificare se il canone percepito concorre a formare il reddito complessivo secondo le regole ordinarie IRPEF, quindi sommandosi agli altri redditi e scontando le aliquote per scaglioni più le addizionali regionali e comunali, oppure se si applica la cedolare secca, l'imposta sostitutiva al 21% o al 10% a seconda della tipologia contrattuale. Chi non ha ancora chiaro il funzionamento di questo regime può recuperare i concetti di base nella nostra guida su cedolare secca 2026: come funziona, aliquote e convenienza, che qui diamo per acquisita.

Un punto che genera spesso confusione, va detto subito con chiarezza: nel quadro RB si dichiarano tutte le locazioni avvenute nell'anno, non solo quella ancora attiva al 31 dicembre. Chi ha affittato un appartamento per otto mesi e poi lo ha lasciato sfitto per il resto dell'anno deve comunque indicare quei otto mesi di locazione, con il relativo canone percepito e il regime fiscale applicato in quel periodo.

E se durante l'anno cambia inquilino, magari con un contratto che finisce a giugno e uno nuovo che parte a settembre? In quel caso vanno indicati entrambi i periodi di locazione separatamente, ciascuno con i propri dati specifici, proprio perché il quadro RB fotografa la situazione reale dell'immobile mese per mese, non solo l'ultima situazione contrattuale in essere a fine anno.

730 o Redditi PF: quale modello usare in base alla propria situazione

Il modello 730 è generalmente lo strumento più semplice per chi percepisce redditi da lavoro dipendente o pensione, oltre ai redditi da locazione, perché consente conguagli e rimborsi diretti tramite il sostituto d'imposta. Il modello Redditi PF diventa invece necessario per chi ha partita IVA, redditi d'impresa o situazioni non compatibili con il 730.

Perché il 730 resta, per la maggior parte dei proprietari con un lavoro dipendente o una pensione, la scelta più comoda? Perché l'eventuale differenza fiscale, sia essa a debito o a credito, viene gestita direttamente dal datore di lavoro o dall'ente pensionistico, in busta paga o sul cedolino della pensione. Non serve calcolare da soli quanto versare, né aspettare tempi lunghi per un eventuale rimborso: il sostituto d'imposta fa da intermediario automatico.

Chi invece ha partita IVA, magari perché svolge un'attività professionale o d'impresa in parallelo alla locazione di un appartamento di proprietà, deve normalmente presentare il modello Redditi PF. Lo stesso vale per chi ha redditi che il 730 semplicemente non è strutturato per accogliere, come alcune tipologie di redditi diversi o situazioni patrimoniali più articolate.

C'è poi un caso specifico, che riguarda direttamente chi affitta casa: le locazioni brevi relative a più di quattro appartamenti nello stesso periodo d'imposta. Chi si trova in questa situazione deve obbligatoriamente utilizzare il terzo fascicolo del modello Redditi PF, indipendentemente da tutte le altre condizioni reddituali. Ne parliamo con più dettaglio in uno dei prossimi paragrafi, perché è uno degli aspetti meno conosciuti tra i proprietari che gestiscono più unità immobiliari.

Ecco una tabella riassuntiva che confronta i due modelli sul piano pratico, utile per orientarsi rapidamente prima di scegliere:

Vale la pena chiarire un dubbio che ricorre spesso tra chi affitta casa per la prima volta: avere un reddito da locazione, di per sé, non impedisce mai di usare il 730. Il problema nasce solo quando si sommano altre condizioni, come la partita IVA o le locazioni brevi su più immobili, che rendono il 730 semplicemente non idoneo a rappresentare correttamente la propria posizione fiscale complessiva.

E chi ha dubbi su quale modello sia effettivamente compatibile con la propria situazione? La scelta giusta va sempre verificata con un CAF o un commercialista, soprattutto in presenza di redditi misti o di situazioni patrimoniali che escono dallo schema classico "lavoro dipendente più affitto di un solo appartamento". Un errore nella scelta del modello non è solo una questione formale: può comportare la necessità di correggere la dichiarazione già presentata, con tempi e costi aggiuntivi.

Come indicare la cedolare secca in dichiarazione

Chi ha già esercitato l'opzione per la cedolare secca in fase di registrazione del contratto deve comunque riportarla nel quadro RB, indicando il canone percepito e il regime sostitutivo scelto per quel periodo di locazione. La dichiarazione non è un passaggio automatico: va sempre confermata in dichiarazione, anno per anno.

Come si comporta chi, invece, non ha esercitato l'opzione al momento della registrazione, magari perché all'epoca aveva scelto la tassazione ordinaria, ma per le annualità successive vorrebbe passare alla cedolare secca? L'opzione può essere confermata o esercitata anche direttamente in dichiarazione dei redditi, non solo tramite il modello utilizzato in sede di registrazione. È una possibilità che molti proprietari non conoscono, e che invece può fare una differenza concreta sul carico fiscale dell'anno.

Nel quadro dedicato ai redditi da fabbricati, per ogni immobile in cedolare secca va specificato il canone annuo percepito e l'aliquota applicabile, il 21% per i contratti a canone libero o il 10% per quelli a canone concordato e le altre fattispecie agevolate previste dalla normativa. Il software di compilazione, sia quello del CAF sia quello utilizzato da un commercialista, calcola poi automaticamente l'imposta sostitutiva dovuta sulla base di questi dati.

Un punto che vale la pena sottolineare, perché genera confusione ogni anno tra chi si avvicina per la prima volta a questa procedura: anche scegliendo la cedolare secca, il canone va sempre indicato in dichiarazione. Non si tratta di un reddito "esente" nel senso comune del termine, ma di un reddito tassato con un'imposta diversa da quella ordinaria, che va comunque dichiarato nel quadro RB come qualsiasi altro reddito da locazione.

Cosa succede se, per distrazione, ci si dimentica di indicare un immobile in cedolare secca nella dichiarazione di un dato anno? Il rischio non riguarda solo l'imposta sostitutiva non versata correttamente, ma anche la coerenza generale della propria posizione fiscale nel tempo, che l'Agenzia delle Entrate può verificare incrociando i dati del contratto registrato con quelli dichiarati negli anni successivi. Meglio, quindi, controllare sempre con attenzione che ogni contratto attivo durante l'anno sia effettivamente riportato, con il regime fiscale corretto indicato per ciascuno.

Come indicare un canone tassato con IRPEF ordinaria

Chi non ha optato per la cedolare secca deve indicare il canone di locazione nel quadro RB come reddito da fabbricati soggetto a tassazione IRPEF ordinaria, che si somma agli altri redditi del contribuente e sconta le aliquote per scaglioni, oltre alle addizionali regionali e comunali applicabili.

In questo caso il meccanismo di calcolo cambia sostanzialmente rispetto alla cedolare secca: non c'è un'aliquota fissa applicata al solo canone di locazione, ma il reddito da locazione si aggiunge a stipendio, pensione o altri redditi dichiarati, formando un reddito complessivo che viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF in vigore per quell'anno d'imposta. Questo significa che l'imposta effettivamente dovuta sul canone dipende anche dagli altri redditi del contribuente, non solo dall'importo dell'affitto.

Perché qualcuno dovrebbe scegliere consapevolmente la tassazione ordinaria invece della cedolare secca? Le ragioni possono essere diverse: un'aliquota marginale IRPEF particolarmente bassa, la volontà di mantenere attiva la clausola di aggiornamento ISTAT del canone (sospesa con la cedolare), oppure specifiche detrazioni fiscali collegate al reddito complessivo che convenga preservare. Sono valutazioni che vanno sempre fatte caso per caso, meglio se insieme a un commercialista, e che abbiamo approfondito con esempi numerici nella guida sulla cedolare secca.

Nel quadro dedicato ai redditi da fabbricati, per gli immobili tassati con IRPEF ordinaria si indicano il canone percepito nel periodo di locazione e i dati catastali dell'immobile, elementi che il software di compilazione utilizza poi per calcolare la quota di reddito imponibile da sommare agli altri redditi del contribuente. Anche qui, come per la cedolare secca, va sempre indicato il periodo esatto di durata della locazione nell'anno, non l'intero anno solare se il contratto è iniziato o terminato in corso d'anno.

Un errore piuttosto diffuso, soprattutto tra chi passa da un anno all'altro dalla cedolare secca alla tassazione ordinaria (o viceversa), è dimenticare di aggiornare correttamente il regime fiscale indicato per quello specifico immobile. Ogni anno la scelta va riconfermata o modificata in modo esplicito, non si eredita automaticamente dalla dichiarazione dell'anno precedente senza una verifica puntuale.

Il caso delle locazioni brevi: quando serve per forza il modello Redditi PF

Chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso periodo d'imposta deve obbligatoriamente utilizzare il modello Redditi Persone Fisiche, nel suo terzo fascicolo, indipendentemente da qualunque altra condizione reddituale personale. In questo caso il 730 non è semplicemente un'opzione praticabile.

Perché esiste questa soglia specifica delle quattro unità immobiliari? La logica sottostante distingue chi affitta in modalità breve un numero limitato di appartamenti, magari uno o due immobili di proprietà, da chi invece gestisce un vero e proprio portafoglio di unità destinate alla locazione turistica, una situazione che il legislatore considera più vicina a un'attività strutturata che alla semplice gestione del proprio patrimonio immobiliare privato.

Cosa cambia, in pratica, per chi supera questa soglia? Non si tratta soltanto di un modello dichiarativo diverso: cambia anche l'inquadramento generale della propria posizione fiscale rispetto alle locazioni brevi, con implicazioni che vanno oltre la semplice compilazione del quadro RB. Chi si avvicina a questa soglia, gestendo tre o quattro immobili in locazione breve, dovrebbe sempre verificare in anticipo con un commercialista come cambia la propria posizione superando quel limite, prima ancora di trovarsi a dover presentare la dichiarazione.

Chi invece gestisce fino a quattro immobili in locazione breve, restando quindi sotto la soglia che impone il modello Redditi PF, mantiene comunque la possibilità di scegliere il 730 se la propria situazione reddituale complessiva lo consente, ad esempio in presenza di redditi da lavoro dipendente o pensione. La soglia delle quattro unità è quindi lo spartiacque concreto da tenere sempre a mente, non un dettaglio secondario da scoprire troppo tardi.

Vale la pena ricordare, per chi si occupa in modo continuativo di locazioni brevi su più immobili, che le regole fiscali specifiche di questo settore comprendono anche altri aspetti, dalle aliquote della cedolare secca applicabile fino agli obblighi di comunicazione previsti dalla normativa vigente. Per un quadro più ampio su questi temi, la lettura della nostra guida sulle tasse sugli affitti brevi 2026 aiuta a completare la visione d'insieme, soprattutto per chi si avvicina o supera proprio quella soglia delle quattro unità.

Un errore frequente: pensare che l'IMU sia deducibile

L'IMU versata sull'immobile locato non è deducibile dal reddito imponibile da locazione, né ai fini IRPEF ordinaria né ai fini cedolare secca. È uno degli equivoci più radicati tra i proprietari, e ogni anno continua a generare confusione al momento della dichiarazione dei redditi.

Perché nasce questo equivoco, così diffuso da sembrare quasi logico? Molti proprietari ragionano per analogia con altre spese deducibili collegate all'attività professionale o d'impresa, dove i costi sostenuti riducono effettivamente il reddito imponibile. Le locazioni private, però, non funzionano secondo questa logica: il reddito da fabbricati dichiarato nel quadro RB non prevede la deduzione dell'IMU pagata su quello stesso immobile, qualunque sia il regime di tassazione scelto per il canone.

Cosa significa in pratica, per un proprietario che affitta casa? Che il canone percepito va dichiarato per intero (secondo le regole già viste per cedolare secca o IRPEF ordinaria), senza sottrarre l'importo dell'IMU versata durante l'anno su quello stesso immobile. Le due voci restano separate: da una parte il reddito da locazione da dichiarare, dall'altra l'IMU da versare come imposta patrimoniale sul possesso dell'immobile, senza alcuna interazione diretta tra le due nel calcolo del quadro RB.

È un errore che si scopre spesso troppo tardi, magari dopo aver già presentato la dichiarazione basandosi su un calcolo sbagliato fatto in autonomia. Per chi vuole approfondire nel dettaglio come funziona l'IMU sugli immobili locati, comprese le eventuali agevolazioni collegate al tipo di contratto, la nostra guida su IMU sulla casa affittata chiarisce punto per punto le regole applicabili, senza fare confusione con la dichiarazione dei redditi da locazione, che restano due adempimenti distinti e paralleli.

Perché è importante non confondere questi due piani? Perché un proprietario che si convince, magari da solo o basandosi su informazioni imprecise trovate online, che l'IMU riduca il reddito imponibile, rischia di dichiarare un importo di reddito inferiore a quello dovuto, con conseguenze che possono emergere anche a distanza di anni in caso di controllo. Meglio tenere sempre distinti, fin dall'inizio, i due adempimenti: la dichiarazione del reddito da locazione nel quadro RB da un lato, il versamento dell'IMU come imposta patrimoniale separata dall'altro.

Documenti da avere pronti prima di fare la dichiarazione

Prima di recarsi dal CAF o dal commercialista per la dichiarazione dei redditi, il proprietario che affitta casa dovrebbe avere già pronti alcuni documenti essenziali: il contratto di locazione registrato, le ricevute dei canoni incassati e i dati catastali dell'immobile. Averli a portata di mano velocizza tutta la procedura ed evita errori di compilazione.

Perché questi documenti specifici, e non altri? Perché sono proprio le informazioni che servono per compilare correttamente il quadro RB: senza il contratto registrato non si può verificare il regime fiscale scelto in origine, senza le ricevute dei canoni non si può ricostruire con precisione l'importo effettivamente percepito nell'anno, e senza i dati catastali non si può identificare correttamente l'immobile all'interno della dichiarazione.

Ecco una checklist pratica, utile da spuntare voce per voce prima dell'appuntamento con il CAF o con il proprio commercialista:

• Contratto di locazione registrato, con gli estremi di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate
• Ricevute o documentazione dei canoni effettivamente incassati durante l'anno d'imposta
• Eventuale comunicazione di opzione per la cedolare secca già effettuata, con gli estremi presentati in fase di registrazione o proroga
• Dati catastali completi dell'immobile locato (foglio, particella, subalterno, categoria catastale)
• Documentazione relativa a eventuali cambi di inquilino avvenuti durante l'anno, con le date di inizio e fine di ciascun periodo di locazione
• Dichiarazione dei redditi dell'anno precedente, utile come riferimento per verificare la coerenza dei dati riportati anno su anno

Un consiglio pratico, che vale soprattutto per chi gestisce più di un immobile locato: conviene organizzare questi documenti in un fascicolo separato per ciascun appartamento, aggiornandolo man mano che si verificano eventi rilevanti durante l'anno, come un cambio di inquilino o una modifica del regime fiscale scelto. Arrivare alla dichiarazione con tutto già in ordine riduce drasticamente il rischio di errori e i tempi di compilazione.

Perché è importante non affidarsi solo alla memoria per ricostruire i periodi di locazione dell'anno? Perché uno degli errori più frequenti, come vedremo anche nelle domande frequenti, è dimenticare di indicare un contratto già cessato durante l'anno, magari perché il proprietario ricorda solo l'ultimo inquilino attivo a fine dicembre e trascura il periodo precedente con un inquilino diverso. Avere la documentazione ordinata, con date precise, evita proprio questo tipo di dimenticanza.

Domande frequenti

Dove si dichiarano i redditi da locazione nel 730?

Nel quadro RB, dedicato ai redditi da fabbricati, che va compilato indicando ogni contratto di locazione in corso durante l'anno, il canone percepito e il regime fiscale applicato, cedolare secca oppure IRPEF ordinaria. Il quadro RB è lo stesso, con le medesime regole di compilazione, sia nel modello 730 sia nel modello Redditi PF.

Che differenza c'è tra 730 e Redditi PF per chi affitta casa?

Il 730 è generalmente più semplice per chi ha anche redditi da lavoro dipendente o pensione, perché gestisce conguagli e rimborsi tramite il sostituto d'imposta. Il modello Redditi PF diventa obbligatorio per chi ha partita IVA, redditi d'impresa, o gestisce locazioni brevi su più di quattro immobili nello stesso anno.

Come si indica l'opzione per la cedolare secca in dichiarazione?

Nel quadro RB, per ciascun immobile in cedolare secca, va indicato il canone annuo percepito e l'aliquota applicabile (21% o 10%). Se l'opzione non è già stata esercitata in sede di registrazione, può comunque essere confermata o esercitata direttamente in dichiarazione dei redditi per le annualità successive.

Devo dichiarare il canone anche se ho scelto la cedolare secca?

Sì, il canone va sempre indicato nel quadro RB anche con la cedolare secca, perché non si tratta di un reddito esente ma di un reddito tassato con un'imposta sostitutiva diversa da quella IRPEF ordinaria. Omettere questa indicazione espone a possibili contestazioni in caso di controllo incrociato dei dati.

Conclusione

Dichiarare correttamente i redditi da locazione parte sempre dallo stesso punto: capire quale modello, tra 730 e Redditi PF, corrisponde davvero alla propria situazione reddituale complessiva, non a quello che si è sempre usato per abitudine negli anni precedenti. Il quadro RB resta il punto di raccolta di tutte le informazioni, sia per la cedolare secca sia per la tassazione ordinaria.

Gli errori più costosi, lo abbiamo visto, non riguardano quasi mai calcoli complessi: riguardano dimenticanze semplici, come un contratto cessato durante l'anno mai riportato, o convinzioni sbagliate, come pensare che l'IMU sia deducibile dal reddito da locazione. Avere i documenti giusti pronti in anticipo, dal contratto registrato ai dati catastali, resta il modo più semplice per evitare questi errori e arrivare alla dichiarazione senza sorprese.

Chi sta ancora valutando quale regime fiscale applicare al proprio contratto, prima ancora di affrontare la dichiarazione dei redditi, può approfondire il funzionamento della cedolare secca nella nostra guida dedicata, oppure informarsi sulle regole specifiche per chi gestisce più immobili in locazione breve, per arrivare alla compilazione del quadro RB con tutte le informazioni già chiare in mano.