Hai ricevuto un appartamento in donazione da un genitore e stai pensando di affittarlo? È una scelta comprensibile, un immobile fermo non produce reddito, mentre uno affittato sì. Ma prima di firmare un contratto di locazione c'è un aspetto che troppo spesso viene ignorato, o scoperto troppo tardi: gli immobili donati portano con sé un rischio giuridico che un immobile acquistato con un normale rogito, o ricevuto in eredità senza contestazioni, semplicemente non ha.
Questo rischio si chiama azione di riduzione, e riguarda direttamente anche i canoni di locazione che hai incassato o che incasserai. Nel dicembre 2025, per di più, è entrata in vigore una riforma che ha cambiato in modo significativo le regole del gioco, la Legge 182/2025. Vediamo con ordine cosa significa tutto questo, cosa rischi davvero e cosa è cambiato.
Perché un immobile donato non è come un immobile acquistato o ereditato senza riserve
Un immobile acquistato con un compravendita ordinaria, o ricevuto per successione senza contestazioni tra gli eredi, ha una provenienza "pulita": nessuno, in linea di principio, può rimettere in discussione il tuo titolo di proprietà a distanza di anni. Un immobile ricevuto in donazione, invece, porta con sé una fragilità strutturale che dura potenzialmente per decenni.
La ragione sta nel funzionamento del nostro diritto successorio. La legge italiana riserva a determinati familiari, i cosiddetti legittimari (coniuge, figli e, in assenza di figli, gli ascendenti), una quota minima del patrimonio del defunto che non può essere loro sottratta, nemmeno tramite donazioni fatte in vita. Se un genitore dona un immobile a uno solo dei figli e questo, alla sua morte, risulta aver leggermente o pesantemente ridotto la quota spettante agli altri figli, questi ultimi hanno uno strumento legale per farsi valere.
Non si tratta di un'ipotesi remota o di scuola. Le famiglie italiane fanno donazioni immobiliari con grande frequenza, spesso per aiutare un figlio ad acquistare la prima casa o per anticipare parte dell'eredità. Ma proprio questa diffusione rende il tema tutt'altro che marginale per chi affitta o compra immobili di provenienza donativa: chiunque riceva una casa così, o la acquisti da chi l'ha ricevuta, deve fare i conti con questa possibilità, anche se il donante è ancora vivo e in salute.
È bene chiarirlo subito: finché il donante è in vita, il rischio resta teorico. È solo con la sua morte che si apre la successione, e solo da quel momento gli altri legittimari possono verificare se le loro quote sono state effettivamente rispettate.
L'azione di riduzione per lesione di legittima: di cosa si tratta
L'azione di riduzione è lo strumento con cui un legittimario leso può ottenere, dopo la morte del donante, il riequilibrio della propria quota ereditaria. In pratica, se le donazioni fatte in vita superano la porzione disponibile del patrimonio e intaccano quanto spetta per legge agli altri eredi, questi possono chiedere al giudice di "ridurre" la donazione fino a ricostituire la loro legittima.
Come funziona concretamente? Al momento dell'apertura della successione si ricostruisce, tramite un calcolo chiamato riunione fittizia, il valore complessivo del patrimonio del defunto, sommando ciò che ha lasciato e ciò che ha donato in vita. Su questa base si determina quanto spetta di diritto a ciascun legittimario. Se emerge che la donazione ha eroso questa quota, chi ne ha diritto può agire in giudizio per farla valere.
Chi propone l'azione, va detto, deve muoversi con una certa cautela procedurale: prima di attaccare direttamente la donazione, la legge richiede in genere che si sia prima esaurita la possibilità di soddisfare la propria quota sui beni lasciati per testamento o per successione legittima. Solo dopo, se ancora insufficiente, si può aggredire le donazioni, partendo generalmente da quella più recente.
Un punto da tenere bene a mente: l'azione di riduzione non è automatica né immediata. Deve essere proposta attivamente da chi si ritiene leso, entro i termini di prescrizione previsti dalla legge, e comporta comunque un accertamento giudiziale che richiede tempo. Ma proprio perché può arrivare anche a distanza di anni dalla donazione, chi riceve un immobile donato non può considerarsi mai completamente al riparo, almeno finché non maturano determinati termini che riducono progressivamente questo rischio.
Cosa rischia chi affitta un immobile donato: la restituzione dei canoni incassati
Ecco il punto che riguarda più da vicino chi affitta: se l'azione di riduzione viene accolta, il donatario non deve restituire soltanto (in tutto o in parte) l'immobile, ma anche i frutti che ne ha percepiti, a partire dal giorno in cui è stata proposta la domanda giudiziale. E i canoni di locazione incassati rientrano a pieno titolo tra questi frutti.
In pratica, se hai affittato l'immobile per anni e nel frattempo un legittimario ha avviato con successo un'azione di riduzione, potresti trovarti a dover restituire non solo (parte del) valore dell'immobile, ma anche i canoni maturati dal momento della domanda giudiziale in avanti. Non stiamo parlando di un dettaglio tecnico: per chi ha costruito un piccolo investimento immobiliare su un bene donato, questo può tradursi in un esborso economico rilevante e del tutto imprevisto.
Va sottolineato un aspetto temporale importante: l'obbligo di restituire i frutti decorre dal giorno della domanda giudiziale, non da quando è iniziata la locazione. Questo significa che i canoni incassati prima che la causa venga avviata non rientrano, in linea generale, in questo obbligo restitutorio specifico. Ma da quel momento in avanti, ogni euro di canone percepito può diventare oggetto di rivendicazione.
Chi si trova in questa situazione, magari dopo aver ricevuto la notifica di un atto di citazione da un fratello o una sorella rimasti esclusi dalla donazione, spesso scopre solo in quel momento quanto sia concreto questo rischio. È un aspetto che raramente viene spiegato con chiarezza a chi riceve una donazione, ed è proprio per questo che vale la pena parlarne apertamente prima di affittare, non dopo.
C'è poi una domanda che molti si pongono solo troppo tardi: e se l'immobile donato viene rivenduto a un terzo, che succede ai canoni incassati fino a quel momento dal donatario? Su questo la riforma del 2025, come vedremo, cambia le cose in modo significativo, ma solo per un aspetto specifico.
Il problema pratico con le banche: mutui e ipoteche più difficili da ottenere
Al di là dell'aspetto strettamente giudiziale, c'è un problema molto concreto che chi possiede un immobile donato incontra quasi sempre: le banche. Gli istituti di credito, infatti, tendono a essere restii a concedere un'ipoteca su un immobile proveniente da donazione, proprio perché sanno che, in caso di azione di riduzione vittoriosa, la loro garanzia potrebbe risultare indebolita o comunque esposta a contenzioso.
Questo si traduce in una difficoltà molto pratica per chi vuole affittare (magari dopo aver ristrutturato l'immobile con un finanziamento) o anche solo rifinanziare il bene: molte banche chiedono garanzie aggiuntive, propongono condizioni più rigide, oppure rifiutano direttamente la pratica. Se stai valutando di ottenere un mutuo per un immobile da mettere a reddito, sapere in anticipo che la provenienza donativa può complicare l'istruttoria ti evita brutte sorprese a pratica già avviata.
Il problema si estende anche a valle, cioè a chi in futuro vorrà acquistare l'immobile da te. Molte banche, per lo stesso motivo, sono riluttanti a concedere un mutuo a chi intende comprare un immobile che il venditore ha a sua volta ricevuto in donazione. Questo significa che, quando deciderai di vendere, potresti trovare un mercato di acquirenti più ristretto: molti compratori che necessitano di un mutuo faticheranno a ottenerlo, e potresti dover accettare offerte più basse o cercare acquirenti disposti a pagare in contanti.
Va detto con onestà: questa cautela bancaria non nasce da una norma specifica che vieti mutui su immobili donati, ma da una prassi consolidata di gestione del rischio da parte degli istituti di credito, che valutano caso per caso in base al tempo trascorso dalla donazione, all'età e alla situazione familiare del donante, e ad altri elementi. In alcuni casi, soprattutto quando sono trascorsi molti anni o il donante non è più in vita da tempo senza contestazioni, ottenere un mutuo diventa più semplice.
La riforma in vigore da dicembre 2025: cosa cambia con la Legge 182/2025
Qui arriviamo al cuore dell'aggiornamento normativo. La Legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha modificato un aspetto specifico ma molto rilevante di questo quadro: ha eliminato l'azione di restituzione nei confronti dei terzi che abbiano acquistato l'immobile donato dal donatario originario.
In parole semplici: prima della riforma, se un legittimario leso vinceva un'azione di riduzione, poteva in certe condizioni rivalersi anche contro il terzo che aveva successivamente comprato l'immobile dal donatario, chiedendone la restituzione. Era proprio questo scenario, la possibilità di perdere un immobile regolarmente acquistato solo perché il venditore lo aveva a sua volta ricevuto in donazione, a spaventare tanto gli acquirenti quanto le banche che dovevano concedere loro un mutuo.
Dopo la riforma, questo non è più possibile. I legittimari lesi possono agire soltanto nei confronti del donatario originario, non più contro chi ha acquistato l'immobile da lui. La loro tutela, in questi casi, diventa di natura economica: possono ottenere dal donatario il valore corrispondente alla lesione della loro quota, ma non possono più rincorrere l'immobile fino a chi lo detiene attualmente se questo è un terzo acquirente.
Si tratta di un cambiamento importante perché va a colpire proprio quell'incertezza che per anni ha reso gli immobili donati meno appetibili sul mercato e più difficili da finanziare. Vediamo in una tabella come si riassume la situazione prima e dopo la riforma.
| Situazione | Prima della riforma (fino al 17/12/2025) | Dopo la riforma (dal 18/12/2025) |
|---|---|---|
| Azione dei legittimari contro il donatario che ha affittato l'immobile | Possibile, con obbligo di restituire i frutti (compresi i canoni) dal giorno della domanda giudiziale | Resta possibile anche dopo la riforma, nessuna modifica su questo punto |
| Azione dei legittimari contro un terzo che ha acquistato l'immobile dal donatario | Possibile, con rischio concreto di perdere l'immobile acquistato | Eliminata dalla Legge 182/2025: ora è prevista solo una tutela economica nei confronti del donatario |
| Difficoltà di ottenere mutui e ipoteche su immobili donati | Diffusa cautela bancaria per il rischio verso i terzi acquirenti | La riforma può contribuire ad allentare questa cautela nel tempo, ma resta da vedere come si adegueranno in pratica gli istituti di credito |
È importante essere precisi su un punto: la riforma non elimina l'azione di riduzione in sé, e non elimina il rischio per il donatario che affitta l'immobile. Elimina solo la possibilità di aggredire il terzo acquirente. Chi ha ricevuto la donazione, e chi ne incassa i canoni di locazione, resta esposto esattamente come prima.
Cosa resta invariato anche dopo la riforma
Nonostante il cambiamento, alcuni elementi del quadro restano identici a prima, ed è bene non fare confusione su questo. Il donatario che affitta l'immobile ricevuto in donazione continua a rischiare, in caso di azione di riduzione vittoriosa, di dover restituire ai legittimari i canoni incassati dal giorno della domanda giudiziale. Su questo la Legge 182/2025 non interviene affatto.
Resta invariato anche il diritto dei legittimari lesi di agire contro il donatario stesso, chiedendo la reintegrazione della propria quota. Cambia solo lo strumento con cui questa tutela si realizza quando l'immobile è passato a un terzo: prima poteva tradursi nella restituzione del bene, ora si traduce esclusivamente in una compensazione economica a carico del donatario.
Resta anche invariata, va detto con chiarezza, tutta la parte relativa ai termini di prescrizione e alle condizioni sotto cui l'azione di riduzione può essere esercitata. La riforma non tocca questi aspetti, non allunga né accorcia i tempi entro cui un legittimario può agire contro il donatario. Chi affitta un immobile donato, dunque, deve continuare a considerare questo rischio come attuale, indipendentemente da quanto accaduto a dicembre 2025.
C'è chi, leggendo della riforma, potrebbe pensare che il problema sia ormai superato. Non è così, ed è un errore di lettura piuttosto comune in questi giorni. La riforma protegge chi compra da un donatario, non chi dona o chi riceve la donazione. Chi affitta un bene ricevuto direttamente in donazione, in altre parole, non ha guadagnato alcuna protezione aggiuntiva con questa legge.
Come valutare se conviene affittare (o comprare da chi ha ricevuto in donazione)
Prima di decidere se affittare un immobile ricevuto in donazione, o se acquistarne uno che qualcun altro ha ricevuto così, conviene fare una valutazione concreta basata su alcuni elementi verificabili: da quanto tempo è stata fatta la donazione, se il donante è ancora in vita, quale sia la sua situazione familiare e patrimoniale complessiva, e se esistono già segnali di tensione tra gli eredi.
Un fattore che pesa molto è il tempo trascorso. Più passano gli anni dalla donazione senza contestazioni, minore diventa in pratica il rischio, anche se una valutazione precisa e aggiornata al proprio caso specifico va sempre fatta con un professionista, perché ogni situazione familiare presenta variabili diverse: numero di figli, valore delle altre donazioni fatte in vita dal donante, consistenza del patrimonio residuo, e altro ancora.
Ecco una checklist pratica da seguire prima di affittare, o prima di comprare, un immobile di provenienza donativa:
- Verificare da quanti anni è stata fatta la donazione e se sono trascorsi termini tali da ridurre significativamente il rischio di un'azione di riduzione
- Considerare l'eventuale disponibilità di soluzioni assicurative dedicate a questo rischio specifico, se presenti sul mercato
- Per chi valuta l'acquisto da un donatario, tenere conto della novità introdotta dalla Legge 182/2025 nella propria valutazione complessiva del rischio
- Consultare un notaio o un legale per una valutazione specifica del proprio caso, dato che ogni situazione familiare è diversa
Se invece stai valutando l'acquisto di un immobile già affittato da un donatario, magari perché conviene comprare un bene che genera già reddito, tieni presente che le dinamiche cambiano ulteriormente: potresti trovarti a gestire non solo il rischio legato alla provenienza donativa, ma anche quello legato alla presenza di un inquilino già dentro l'immobile, con tutte le implicazioni pratiche che questo comporta in termini di contratto in corso e di eventuali diritti di prelazione.
Vale anche la pena guardare avanti, non solo al momento dell'acquisto o dell'inizio della locazione. Se in futuro deciderai di vendere l'immobile, sapere che si tratta di una casa già affittata comporta ulteriori regole specifiche da conoscere, che si aggiungono, e non sostituiscono, quelle legate alla provenienza donativa.
Errori comuni di chi sottovaluta questo rischio
Il primo errore, il più diffuso in assoluto, è affittare un immobile donato senza avere piena consapevolezza del rischio di dover restituire i canoni incassati in caso di azione di riduzione vittoriosa. Molti proprietari firmano contratti di locazione pensando che, una volta ricevuta la donazione, l'immobile sia "definitivamente" loro, senza sapere che questa certezza matura solo dopo il decorso di determinati termini o in assenza di contestazioni da parte degli altri legittimari.
Il secondo errore riguarda l'aspetto finanziario: sottovalutare le difficoltà pratiche nell'ottenere un mutuo o un'ipoteca su un immobile con provenienza donativa. Capita spesso che chi vuole ristrutturare l'immobile prima di affittarlo, o rifinanziarlo per altri motivi, scopra solo in banca, a pratica già avviata, quanto questa origine complichi le cose. Meglio saperlo prima, e strutturare la richiesta di finanziamento con questa consapevolezza fin dall'inizio.
Il terzo errore, più recente ma già diffuso, è non aggiornarsi sulla riforma di dicembre 2025 e continuare a ragionare secondo il quadro normativo precedente. C'è chi, per eccesso di prudenza dovuto a informazioni non aggiornate, rinuncia oggi a operazioni che la nuova legge ha reso meno rischiose (penso soprattutto a chi vuole acquistare da un donatario), e c'è al contrario chi, per superficialità, pensa erroneamente che la riforma abbia eliminato ogni rischio anche per chi riceve direttamente la donazione. Entrambi gli approcci portano a decisioni sbagliate.
Un quarto errore, meno discusso ma altrettanto concreto, è non tenere conto della situazione familiare complessiva del donante al momento di valutare il rischio. Un genitore con un solo figlio, senza altri discendenti né un patrimonio residuo significativo, presenta un profilo di rischio molto diverso da un genitore con più figli e un patrimonio complesso. Fare di ogni donazione un caso uguale a tutti gli altri è, di fatto, un errore di valutazione piuttosto comune.
Domande frequenti
Posso affittare liberamente un immobile ricevuto in donazione?
Sì, dal punto di vista formale puoi affittarlo senza restrizioni particolari, non serve alcuna autorizzazione specifica per farlo. Devi però essere consapevole che, in caso di azione di riduzione vittoriosa da parte di un legittimario leso, potresti dover restituire i canoni incassati dal giorno della domanda giudiziale in avanti.
Cosa rischio se la donazione viene contestata dopo che ho già affittato l'immobile?
Rischi di dover restituire ai legittimari i frutti percepiti dall'immobile, inclusi i canoni di locazione, a partire dal giorno in cui è stata proposta la domanda giudiziale contro di te. I canoni incassati prima di quel momento non rientrano, in linea generale, in questo specifico obbligo restitutorio.
Cosa è cambiato con la riforma di dicembre 2025?
La Legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha eliminato l'azione di restituzione nei confronti dei terzi che acquistano l'immobile dal donatario. I legittimari lesi possono agire ora solo contro il donatario stesso, ottenendo una tutela di tipo economico invece della restituzione del bene.
Perché le banche sono più caute con gli immobili donati?
Perché temono che, in caso di azione di riduzione vittoriosa, la loro garanzia ipotecaria possa risultare esposta a contenzioso o indebolita. Per questo motivo possono essere restie a concedere ipoteche su questi immobili o mutui a chi vuole acquistarli da un donatario, valutando caso per caso il rischio residuo.
In sintesi
Affittare un immobile ricevuto in donazione non è un'operazione vietata né particolarmente complicata sul piano pratico, ma richiede consapevolezza. Il rischio principale, la possibilità di dover restituire i canoni incassati in caso di azione di riduzione vittoriosa da parte di un legittimario leso, resta valido esattamente come prima anche dopo la riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025.
Quello che cambia, e cambia in modo significativo, è la posizione di chi in futuro acquista l'immobile da te: la Legge 182/2025 lo protegge dal rischio di dover restituire il bene ai legittimari, lasciando a questi ultimi solo una tutela economica nei confronti del donatario originario. Una distinzione che vale la pena avere ben chiara, sia che tu stia valutando di affittare un immobile che hai ricevuto in donazione, sia che tu stia pensando di comprarne uno con questa provenienza.
Ogni situazione familiare ha le sue specificità, dal numero di eredi al tempo trascorso dalla donazione, e proprio per questo una valutazione generica non basta mai. Prima di prendere decisioni importanti su un immobile di provenienza donativa, che si tratti di affittarlo, finanziarlo o venderlo, parlane con un notaio o un legale che possa analizzare la tua situazione specifica: è un passaggio che richiede poco tempo, ma che può evitarti conseguenze economiche molto concrete negli anni a venire.