Quanto Costa Affittare Casa nel 2026: Prezzi Medi per Città

Affittare casa nel 2026 costa di più rispetto a un anno fa, ma quanto di più dipende moltissimo dalla città e, ancora di più, dal quartiere. Nel secondo trimestre del 2026 il canone medio nazionale ha raggiunto 15,4 euro al metro quadro, il valore più alto dal 2012, con un aumento del 4,2% rispetto al trimestre precedente (idealista/news, 1 luglio 2026).

Chi sta cercando casa in affitto si trova spesso davanti a un problema semplice da descrivere ma non banale da risolvere: come capire se il canone richiesto in un annuncio è in linea col mercato o è fuori scala? In questo articolo trovi i prezzi medi aggiornati delle principali città italiane, i motivi per cui variano così tanto da zona a zona, e uno strumento pubblico e gratuito per verificare qualunque area non coperta da questi dati.

In breve

• Il canone medio nazionale è a 15,4 euro/mq nel secondo trimestre 2026, il livello più alto dal 2012 (idealista/news, 1 luglio 2026).
• Milano resta la città più cara con 23,3 euro/mq, seguita da Firenze (22,3) e Venezia (21,7).
• Torino e Bologna sono le città con la crescita trimestrale più marcata, rispettivamente +4,7% e +2%.
• Per verificare una zona specifica non coperta da questi dati, lo strumento ufficiale gratuito è l'OMI dell'Agenzia delle Entrate.

Il quadro nazionale: quanto sono aumentati i canoni nel 2026

Il canone medio di locazione in Italia è arrivato a 15,4 euro al metro quadro nel secondo trimestre 2026, con un aumento del 4,2% rispetto al trimestre precedente: è il dato più alto registrato dal 2012 (idealista/news, "Affitti mai così cari dal 2012, nel II trimestre 2026 media nazionale a 15,4 euro/m²", 1 luglio 2026). Un dato che da solo racconta bene la tensione attuale del mercato degli affitti.

Cosa significa in pratica questo numero, oltre alla statistica in sé? Significa che chi cerca casa oggi si confronta con un mercato strutturalmente più caro rispetto anche solo a pochi trimestri fa, non con un rincaro temporaneo destinato a rientrare in fretta. Un aumento del 4,2% in un solo trimestre non è un dato marginale: è un ritmo di crescita che, se confermato nei trimestri successivi, continuerebbe a spingere i canoni verso l'alto in modo significativo.

Perché proprio il 2026 segna questo record decennale? La fonte non entra nel dettaglio delle cause specifiche, ma il dato in sé, il più alto dal 2012, va letto come il punto più recente di una traiettoria di crescita che dura da tempo, non come un episodio isolato. Chi ha affittato casa cinque o dieci anni fa e oggi torna sul mercato, magari per rinnovare un contratto o cercarne uno nuovo, si scontra spesso con questa differenza in modo piuttosto brusco.

Va detto con chiarezza, però, che questo dato nazionale è una media aggregata su tutto il territorio italiano. Include città dove i canoni sono cresciuti molto, altre dove sono rimasti sostanzialmente stabili, e zone rurali o piccoli centri con dinamiche completamente diverse rispetto ai grandi mercati urbani. È un numero utile per capire la direzione generale del mercato, ma da solo non basta per valutare un singolo annuncio: per quello serve scendere al livello della singola città, e ancora più in profondità, del singolo quartiere.

Ti sei mai chiesto perché due appartamenti quasi identici, nella stessa città, possano avere canoni così diversi tra loro? La risposta comincia proprio da qui, dal fatto che la media nazionale nasconde variazioni enormi. Nei prossimi paragrafi vediamo prima il quadro per città, poi cosa fa muovere il prezzo di un singolo immobile all'interno della stessa zona.

I prezzi medi al metro quadro nelle principali città

Milano resta la città più cara d'Italia per gli affitti con 23,3 euro al metro quadro, seguita da Firenze a 22,3 euro/mq e Venezia a 21,7 euro/mq, mentre Roma si ferma a 19,8 euro/mq (idealista/news, 1 luglio 2026). Tra le grandi città, Torino registra la crescita trimestrale più forte, con un +4,7%.

Ecco una tabella riassuntiva con i canoni medi al metro quadro delle città per cui la fonte riporta un valore assoluto, insieme alla variazione registrata nel secondo trimestre 2026 rispetto al trimestre precedente:

Fonte: idealista/news, "Affitti mai così cari dal 2012, nel II trimestre 2026 media nazionale a 15,4 euro/m²", pubblicato l'1 luglio 2026.

Per altre città grandi, la fonte riporta solo la variazione percentuale trimestrale, senza il valore assoluto al metro quadro: Napoli è cresciuta dello 0,5%, Palermo dello 0,1% e Catania dello 0,7%. Non è possibile, con i dati disponibili, calcolare a ritroso un canone medio in euro al metro quadro per queste tre città: qualunque cifra assoluta indicata altrove per Napoli, Palermo o Catania andrebbe verificata direttamente sulla fonte originale o su altri strumenti ufficiali, come l'Osservatorio del Mercato Immobiliare che vediamo più avanti.

Guardando l'insieme dei dati, emerge un quadro con due velocità distinte. Da un lato le città storicamente più care, Milano, Firenze e Venezia, dove i canoni restano su livelli alti ma la crescita nell'ultimo trimestre si è in parte fermata o comunque non è quantificata come rialzo ulteriore dalla fonte. Dall'altro lato città come Torino e Bologna, partite da livelli più contenuti, che stanno mostrando gli incrementi percentuali più marcati del periodo.

Cosa significa questo per chi cerca casa proprio ora? Che il divario tra le città più costose e quelle tradizionalmente più accessibili si sta, in parte, riducendo, non perché Milano sia diventata più economica, ma perché altre città stanno accelerando più velocemente in termini percentuali. È una dinamica da tenere d'occhio soprattutto per chi valuta un trasferimento e sta confrontando più città tra loro.

Per quanto riguarda i valori assoluti in euro al mese, oltre al dato al metro quadro, la stessa fonte riporta che nei principali mercati urbani italiani, per i contratti ordinari di lungo periodo, i canoni medi mensili si collocano indicativamente tra 660 e 780 euro, con punte fino a circa 1.200 euro al mese a Milano, Firenze e Roma per il segmento più alto del mercato ordinario di lungo periodo (idealista/news, 1 luglio 2026). Anche qui vale lo stesso principio visto per il dato nazionale al metro quadro: è un dato aggregato, utile come riferimento generale, non un valore da applicare meccanicamente a un immobile specifico senza considerare metratura, zona e caratteristiche.

Chi vuole capire, oltre al livello del canone, anche come muoversi nella trattativa una volta individuato un immobile interessante, può approfondire il tema in Come negoziare il canone d'affitto con il proprietario, dove trovi criteri pratici per portare argomenti concreti al tavolo della trattativa, non solo impressioni generiche sul prezzo.

Perché i canoni variano così tanto da città a città (e da zona a zona)

I canoni di affitto variano da città a città principalmente per squilibrio tra domanda e offerta: dove la domanda di case in affitto supera nettamente l'offerta disponibile, i prezzi salgono più rapidamente, come mostra il +4,7% trimestrale di Torino rispetto al +0,2% di Roma (idealista/news, 1 luglio 2026). Non è solo una questione di dimensione della città.

Milano, Firenze e Venezia restano ai vertici della classifica non a caso: sono città con un'offerta abitativa limitata rispetto alla domanda, alimentata da studenti universitari, lavoratori fuori sede, turismo e, nel caso di Venezia in particolare, da una disponibilità di alloggi strutturalmente ridotta rispetto ad altre città di dimensioni simili. Questi fattori spingono i canoni verso l'alto in modo relativamente stabile nel tempo, più che con picchi improvvisi.

Città come Torino e Bologna, che partono da livelli medi più contenuti rispetto a Milano o Firenze, possono invece mostrare variazioni percentuali più ampie in un singolo trimestre, semplicemente perché la base di partenza è più bassa e basta un incremento della domanda relativamente modesto per tradursi in una percentuale di crescita elevata. È un meccanismo statistico che vale la pena tenere presente prima di trarre conclusioni affrettate da un singolo dato percentuale.

Ma la variabilità non si ferma al confronto tra città. All'interno della stessa città, il canone medio "ufficiale" nasconde differenze anche molto ampie tra un quartiere centrale ad alta domanda e una zona periferica meno servita. Due appartamenti della stessa metratura, nella stessa città, possono avere canoni distanti anche del 30-40% solo per effetto della zona in cui si trovano, prima ancora di considerare le caratteristiche specifiche dell'immobile.

Pensaci un attimo: quanto senso ha confrontare il canone di un bilocale in periferia con la media generale della città, se quella media include anche gli immobili del centro storico ad alta domanda? Praticamente nessuno. Ecco perché i dati città per città, per quanto utili come primo orientamento, vanno sempre integrati con un dato più granulare, relativo alla zona specifica in cui si trova l'immobile che interessa davvero.

C'è poi un fattore stagionale da considerare, soprattutto nelle città universitarie o ad alta vocazione turistica: la domanda di affitti tende a concentrarsi in alcuni periodi dell'anno, tipicamente a ridosso dell'inizio dell'anno accademico o nei mesi che precedono l'alta stagione turistica, con effetti temporanei sui canoni richiesti che possono differire dalla media rilevata su base trimestrale.

Come verificare il prezzo giusto nella tua zona specifica: l'OMI dell'Agenzia delle Entrate

Per verificare il prezzo di mercato di una zona specifica non coperta da dati aggregati città per città, lo strumento pubblico di riferimento è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, che pubblica quotazioni semestrali per fascia di valore in ogni comune e microzona italiana. È gratuito e consultabile online.

Come funziona in pratica? L'OMI suddivide il territorio di ogni comune in microzone, aree omogenee dal punto di vista del mercato immobiliare, e per ciascuna pubblica una fascia di valore minimo e massimo al metro quadro, sia per la compravendita sia, dove disponibile, per la locazione. Non fornisce un prezzo unico e preciso, ma un intervallo, perché il valore reale di un singolo immobile dipende poi dalle sue caratteristiche specifiche, quelle che vediamo nel prossimo paragrafo.

Questo strumento è particolarmente utile proprio nei casi in cui mancano dati aggregati affidabili, per esempio in città diverse da quelle riportate nella tabella di questo articolo, o in comuni più piccoli non coperti dai principali osservatori privati del mercato immobiliare. Chi cerca casa a Napoli, Palermo o Catania, città per cui in questo articolo abbiamo riportato solo la variazione percentuale trimestrale e non un valore assoluto al metro quadro, può integrare quel dato proprio consultando le quotazioni OMI della zona specifica di interesse.

Vale la pena chiarirlo: l'OMI non sostituisce completamente l'osservazione diretta del mercato, cioè il confronto con più annunci comparabili pubblicati nello stesso periodo nella stessa zona. Le quotazioni OMI vengono aggiornate su base semestrale e, come qualunque dato ufficiale, riflettono sempre una fotografia leggermente in ritardo rispetto alla situazione più recente del mercato. Restano però un punto di riferimento solido, gratuito e verificabile, soprattutto per chi non ha accesso ad altri strumenti.

Come si consulta in pratica? Basta accedere alla sezione dedicata sul sito dell'Agenzia delle Entrate, indicare comune e indirizzo dell'immobile di interesse, e il sistema restituisce la microzona di appartenenza con le relative fasce di valore. È un passaggio che richiede pochi minuti, ma che offre un dato ufficiale con cui confrontare qualunque canone richiesto in un annuncio, soprattutto nelle zone dove mancano riferimenti aggregati pubblicati da altre fonti.

Cosa fa alzare o abbassare il canone di un singolo immobile

Il canone di un singolo immobile si discosta dalla media di zona in base a caratteristiche concrete come piano, presenza di ascensore, stato di manutenzione, arredamento, classe energetica e vicinanza a servizi e trasporti: ciascuno di questi elementi può spostare il prezzo anche del 10-20% rispetto a un immobile comparabile ma privo di quelle caratteristiche.

Il piano e la presenza dell'ascensore restano tra i fattori più immediati. Un appartamento all'ultimo piano senza ascensore, specialmente in un edificio di quattro o cinque livelli, tende a essere valutato meno rispetto allo stesso spazio a un piano basso o servito da ascensore, semplicemente perché riduce il numero di potenziali inquilini disposti ad affrontare quella scomodità quotidiana, anziani e famiglie con bambini piccoli in primo luogo.

Lo stato di manutenzione pesa forse più di quanto molti proprietari immaginino. Un immobile con impianti recenti, infissi in buone condizioni e nessun intervento urgente da fare comunica affidabilità a chi lo visita, e giustifica un canone allineato o superiore alla media di zona. Al contrario, un appartamento che richiede lavori evidenti, anche solo estetici, spinge naturalmente verso il basso il prezzo che il mercato è disposto a riconoscere.

L'arredamento è un altro elemento che sposta il canone in modo significativo, soprattutto nelle città con forte presenza di studenti e lavoratori temporanei. Un immobile arredato con cura, funzionale e in buono stato, tende a spuntare un canone più alto rispetto allo stesso spazio vuoto, perché evita all'inquilino il costo e la fatica di arredarlo da zero, un vantaggio che molti sono disposti a pagare, entro certi limiti.

La classe energetica sta assumendo un peso crescente, man mano che cresce anche la sensibilità verso i costi delle utenze domestiche. Un immobile con una classe energetica migliore comporta bollette più contenute per il riscaldamento e il raffrescamento, un argomento che molti inquilini oggi valutano attivamente, non più solo come dettaglio accessorio, ma come voce concreta nel bilancio mensile complessivo tra canone e spese di gestione.

Infine, la vicinanza a servizi e trasporti resta uno dei fattori più determinanti in assoluto, spesso più della qualità intrinseca dell'immobile stesso. Due appartamenti quasi identici, uno a due minuti a piedi da una fermata della metropolitana e uno a venti minuti dal trasporto pubblico più vicino, possono avere canoni molto diversi anche restando nello stesso quartiere formalmente inteso, perché la comodità negli spostamenti quotidiani continua a essere una priorità per la maggior parte di chi cerca casa in affitto.

Chi possiede un immobile e vuole capire come impostare correttamente il canone tenendo conto sia della media di zona sia delle caratteristiche specifiche della propria casa, prima ancora di arrivare alla fase di trattativa con un potenziale inquilino, trova indicazioni utili anche in Canone concordato vs canone libero: differenze e convenienza, che approfondisce come cambia il margine di manovra sul canone a seconda dello schema contrattuale scelto.

Come capire se un annuncio è sopra o sotto il prezzo di mercato

Per capire se un annuncio è sopra o sotto il prezzo di mercato serve confrontarlo con più annunci comparabili nella stessa zona specifica, non con la media nazionale o con quella dell'intera città: un canone di 900 euro può essere in linea in un quartiere centrale e fuori mercato in una zona periferica della stessa città.

Il primo errore da evitare è proprio questo: usare la media nazionale di 15,4 euro al metro quadro, o anche la media della sola città, come metro di paragone diretto per un singolo immobile. Sono dati aggregati costruiti su migliaia di annunci e transazioni diverse, utili per capire la tendenza generale del mercato, ma troppo ampi per giudicare la congruità del canone di un appartamento specifico in una via specifica.

Il secondo errore, altrettanto comune, è dimenticare che i dati aggregati per città nascondono forti differenze tra quartieri. Abbiamo visto nel paragrafo precedente come due zone della stessa città possano avere canoni distanti anche del 30-40%. Chi confronta un annuncio col dato medio cittadino, senza scendere al livello del quartiere, rischia di considerare "in linea" un canone che nella zona specifica è invece decisamente sopra mercato, o viceversa di scartare un'occasione reale ritenendola sospettosamente bassa.

Il terzo errore è fidarsi di un singolo annuncio come termine di paragone, invece di guardare più annunci comparabili pubblicati nello stesso periodo. Un solo annuncio può essere sopra mercato per scelta del proprietario, sotto mercato per necessità di affittare in fretta, o semplicemente non comparabile per caratteristiche specifiche dell'immobile. Solo mettendo a confronto più annunci simili per zona, metratura e stato dell'immobile si ottiene un quadro realistico su cui basare una valutazione.

Come procedere in pratica, allora? Un metodo semplice consiste nel raccogliere cinque o sei annunci di immobili comparabili nella stessa zona, calcolare il canone medio al metro quadro di quel gruppo ristretto, e usarlo come riferimento reale per l'immobile che interessa, invece di affidarsi a un dato aggregato troppo ampio. Dove i portali non offrono abbastanza annunci comparabili, la consultazione delle quotazioni OMI della microzona specifica resta il complemento più affidabile e gratuito.

Chi sta cercando casa senza passare da un'agenzia, e vuole quindi affinare da solo questo tipo di valutazione sul prezzo, trova un metodo pratico completo in Come cercare casa in affitto senza agenzia, utile anche per capire dove reperire più annunci comparabili da confrontare tra loro prima di fare un'offerta o accettare un canone.

Vale la pena chiedersi, davanti a ogni annuncio: questo canone, rispetto a cosa lo sto giudicando? Se la risposta è "rispetto a un'impressione generica" o "rispetto alla media nazionale", probabilmente serve fare un passo indietro e raccogliere qualche dato in più prima di decidere.

Domande frequenti

Qual è il prezzo medio di affitto in Italia nel 2026?

Nel secondo trimestre 2026 il canone medio nazionale è di 15,4 euro al metro quadro, in crescita del 4,2% rispetto al trimestre precedente e il valore più alto dal 2012 (idealista/news, 1 luglio 2026). È una media aggregata su tutto il territorio: i valori reali variano molto da città a città e da zona a zona.

Perché Milano è così più cara delle altre città?

Milano registra il canone medio più alto tra le città rilevate, 23,3 euro al metro quadro, per lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta abitativa tipico dei grandi centri economici (idealista/news, 1 luglio 2026). Nel periodo rilevato il mercato milanese è comunque risultato stabile, senza ulteriore crescita rispetto al trimestre precedente.

Come faccio a sapere il prezzo giusto per la mia zona specifica?

Lo strumento pubblico gratuito più affidabile è l'OMI dell'Agenzia delle Entrate, che pubblica quotazioni semestrali per fascia di valore in ogni comune e microzona italiana. Va integrato col confronto diretto tra più annunci comparabili pubblicati di recente nella stessa zona specifica.

I prezzi medi per città sono affidabili per valutare un singolo annuncio?

Sono un buon punto di partenza per capire la tendenza generale, ma non bastano da soli: nascondono differenze anche del 30-40% tra quartieri diversi della stessa città. Vanno sempre integrati con dati di zona più granulari, come le quotazioni OMI o il confronto tra annunci comparabili.

Conclusione

Il mercato degli affitti nel 2026 racconta una storia chiara nei numeri ma articolata nei dettagli: 15,4 euro al metro quadro di media nazionale, il livello più alto dal 2012, con Milano, Firenze e Venezia saldamente ai vertici della classifica per canone assoluto, e Torino e Bologna tra le città con la crescita trimestrale più marcata (idealista/news, 1 luglio 2026). Numeri utili, ma solo come primo orientamento.

La vera domanda da porsi, davanti a un annuncio specifico, non è "quanto costa affittare in Italia" o nemmeno "quanto costa affittare in questa città", ma "quanto costa affittare in questa via, in questo quartiere, per un immobile con queste caratteristiche". È a questo livello di dettaglio che vanno confrontati i canoni, integrando i dati aggregati con le quotazioni OMI della propria zona e con il confronto diretto tra più annunci comparabili.

Chi ha già individuato un immobile e vuole affrontare la trattativa con argomenti concreti, non solo con una sensazione generica sul prezzo, trova il metodo pratico in Come negoziare il canone d'affitto con il proprietario.

Prima di firmare o pubblicare un annuncio, prenditi qualche minuto per confrontare il canone con almeno quattro o cinque immobili comparabili nella stessa zona, e verifica le quotazioni OMI della microzona specifica sul sito dell'Agenzia delle Entrate. È un controllo che richiede poco tempo ma che evita di pagare, o di chiedere, un canone fuori mercato. Se hai già in mano un annuncio o una proposta di canone e vuoi verificarne la congruità, parti proprio da questi due strumenti prima di prendere qualunque decisione.